本文摘要：随着今年6月26日棚改货币化政策调整，为三四线房地产市场行情降温，下半年以来，还包括碧桂园、中国恒大（以下全称恒大）在内的多家重仓三四线的房企，争相改以慎重态度，上升三四线的拿地步伐。

随着今年6月26日棚改货币化政策调整，为三四线房地产市场行情降温，下半年以来，还包括碧桂园、中国恒大（以下全称恒大）在内的多家重仓三四线的房企，争相改以慎重态度，上升三四线的拿地步伐。碧桂园虽然坚称了停止三四五线全覆盖面积的传闻，但是三季度在三四线市场拿地的金额却在大幅上升；而恒大则具体表态，会去四线城市。在多种因素的起到下，三四线土地市场于是以较慢回头冻。

而在9月、10月份期间，以绿地控股（以下全称绿地）、阳光城为代表的一批规模房企则悄悄德舰，加快布局重返一二线城市的步伐。随着一二线城市土地供应量的减少，未来不会有更加多房企向一二线城市投向。这会否沦为下一轮房地产主战场的信号？三四线土地市场预冷 碧桂园恒大等房企拿地金额急剧下降仍然以来，推展去库存的棚改货币化移往政策，被不少专家指出是过去两年来，三四线楼市高温的最重要推动力。

而随着三四线去库存任务的已完成，关于棚改政策的调整问题受到更加多的注目。还乡客首席分析师张波向蓝鲸房产记者认为，货币化移往解散历史舞台的大幕早已冲破。

在此背景下，以碧桂园、恒大为代表的一批房企，于是以逐步减少在三四线的拿地金额。与此同时，三四线土地市场转入下半年之后很快预冷。前不久，作为三四线城市之王的碧桂园明确提出，下半年拿地所持慎重态度，精准提供，与之前特别强调构建三四五线全覆盖面积的态度截然不同。据wind数据表明，碧桂园在一季度、二季度、三季度拿地金额分别为：620.8亿、827.9亿、137.9亿。

比起于一二季度，碧桂园三季度拿地金额经常出现显著下降。（数据来源：wind，制图/蓝鲸房产）而同为龙头房企的恒大也是如此。8月底，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧公开发表声称，恒大正在希望向一二线城市及更加多的核心城市调头，未来会去四线城市。

转入9月份，恒大在拿地方面经常出现了显著的变化：一方面明显降低了在拿地方面的开支，恒大9月份拿地共计斥资36.3亿，而上半年月均拿地额为59.5亿；另一方面在拿地结构上逐步向一二线城市弯曲。恒大在9月共计进帐30宗土地，其中，沈阳、重庆、武汉、三亚等热点城市超过20宗，一二线城市的拿地金额占到比激增至64%，而上半年一二线拿地金额占到比仅为28%。

（数据来源：易居研究院智库中心；制图/蓝鲸房产）随着房企在三四线城市的战略膨胀，三四线城市的土地市场于是以逐步预冷。数据表明，9月份百城住宅类土地成交价建面环比-17%、同比-26%，其中三四线成交价建面环比-37%、同比-31%，三四线土地成交价面积持续走低，必要拉低了百城住宅成交价建面。转入10月份以来，三四线土地市场回头冻的趋势依旧没好转。

2018年10月，一线城市土地供应量环比大幅提高，成交量较上月大幅提高六成；二线城市供应量同比环比走高，成交价方面环比上升；而三四线城市的环径流量逾四成。（数据来源：中指院）张波认为，从大部分品牌房企的布局战略来看，一般不会自由选择城市群的转入策略，在耕耘核心城市群的同时，逃跑三四线城市的去库存政策红利，用低周转方式较慢构建在三四线城市落地并获得销售业绩的飞速提高。随着棚改政策的逐步调整，未来三四线城市的分化也不会愈发显著，同时由于棚改政策逐步相似尾声，未来一二线城市的布局将是品牌房企拿地研发的重中之重。

蓝鲸房产注意到，除了上述提及的碧桂园、恒大龙头之外，下半年以绿地、阳光城、中梁地产为代表的一批规模房企，也于是以逐步增大向一二线城市的布局。绿地、阳光城、中梁等房企 重返一二线城市布局随着三四线市场预期转淡，一二线城市或将再次沦为房企主战场。9月份，绿地、阳光城在一二线城市投放比例分别为：66%、100%，皆显著低于上半年。

此前，有小碧桂园之称之为的中梁地产，下半年也显著增大了在重庆、沈阳等一二线热点城市的布局。难于预料的是，这类房企在一二线城市的布局的比例不会更进一步增大。

10月14日，绿地涉及负责人回应，绿地对三四线城市的辨别是兴旺不可持续，市场在高点回升，而像绿地这样的企业必需提早展开战略的调整，较慢重返一二线。截至10月29日，绿地在公开发表土地市场拿地金额419亿，其中一二线拿地金额为255亿，占到比61%。

转入下半年，绿地显著增大了在一二线布局的比例，在杭州、重庆等城市大量拿地。蓝鲸房产注意到，6月、7月、8月、9月、10月，绿地在一二线拿地金额占到比分别是：15%、58%、55%、66%、93%，下降趋势显著。

（数据来源：易居研究院智库中心数据；制图/蓝鲸房产）此外，刚步入千亿的中梁地产，此前为了避免调控很快做到大规模，在三四线城市普遍布局，被业内称作小碧桂园。然而蓝鲸房产注意到，转入下半年，中梁地产增大了对杭州、重庆、苏州等一二线城市投资力度。虽然其依旧在坚决仅有结构布局策略，但中梁方面回应，未来将之后注目全国重点二三线及省会城市。

与绿地、中梁地产有所不同的是，阳光城在早的时间就悄悄在三四线城市伪装。阳光城继续执行董事长兼任总裁朱荣斌回应，三四线市场受限，市场持续涨价没确保。

数据表明，5月份后，阳光城在三四线早已暂停拿地，而一二线拿地金额则大大下降。截至10月29日，阳光城在公开发表土地市场上夺下32宗土地，共计斥资167亿，其中一二线城市斥资132.6亿，占到比80%。（数据来源：易居研究院智库中心数据；制图/蓝鲸房产）易居研究院智库中心研究总监贤迈进称之为，房企重返一二线，不回避有补仓的因素，同时也解释一二线城市发展机会更大，虽然调控有很多，但是大趋势看，一二线城市未来潜在的购房市场需求还是有一定空间。

张波也传达了类似于的观点：从将来来看，不受人才政策、产业发展因素影响，未来人口的流动方向仍然不会集中于在一二线城市。随着如今三四线城市土地市场并转冻，众多房企争相德舰一二线，未来重返一二线城市或许不会沦为新趋势。而在三四线城市降温之后，三四线城市未来的市场新方向又不会南北何方？三四线城市的新方向在哪？众所周知，在过去几年里，三四线城市的房地产市场之所以不会沦为购房热、房价较慢下跌的核心地带，主要是受到去库存大背景下棚改货币化移往政策导向承托。因此，在今年棚改货币化移往政策经常出现变化之后，三四线城市预期经常出现显著上升，土地市场开始降温，房企德舰返一二线，但这否不会意味著三四线城市的市场从此沉寂，再行无机会可言？从大趋势上看，或许也并非如此。

（数据来源：克尔瑞）据克而瑞9 月公布的《 2018 全国棚改白皮书》中明确提出：对于那些自身发展急剧向下，城市价值大大提高的三四线，随着货币换移往比例的大幅度减少，尽管不会不存在房地产成交价面积的短期上升，但长年来看仍不具备市场潜力和投资价值。忽略，那些城市价值受限，上一阶段的房价下跌过多依赖棚改货币化移往的城市，随着货币化移往比例的大幅度减少，在缺乏先前平稳的市场需求情况下，更加有可能经常出现商品住宅成交价面积巨幅下降。从这份报告中可以找到，未来三四线城市将不会经常出现两种有所不同分化，其辨别方向主要是根据城市价值作为依据。

克而瑞认为，从 1-2 年的短期市场来看，棚改货币化移往政策的变化对于三四线城市房地产市场的影响会突显。但在货币化移往新政下，未来城市自身价值的反映不会最后要求其走进棚改影响的时间。并且，随着 2018 年三四线城市政策导向再次发生根本性转变。用棚改受到影响辨别城市投资方向也将显得更为简单、更加艰难。

过去，依靠棚改套数就可以作为辨别的依据。现在，不但必须理解各城市棚改总体规模、货币化移往比例、房价下跌情况和商品住宅库存去化周期，还必须理解优质棚改项目数量、所在区域，地方政府操作者棚改项目的方式，用大数据综合辨别棚改对城市房地产市场的受到影响和潜在风险。

如果说过去两年是三四线城市高温年，那么，随着如今三四线城市土地市场并转冻，众多房企争相德舰一二线城市，未来重返一二线城市或许不会新的沦为主流。但由于一二线城市早就渐趋饱和状态，转入门槛较高，如此一来，三四线城市虽然显著降温，其市场空间却更加辽阔，退出这块蛋糕似乎不是明智之举。

在下一轮市场新趋势来临前，灵敏的辨别总能占到得先机，但随着房地产行业发展大大演进， 黄金时代、白银时代皆已是过去，新的市场规律正在构成，对于房企而言，盲目波澜不会更为危险性，寻找合适自己的路尤为重要。

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